מאמרים

ה"אלמנט" החדש בשווי דירת מגורים

תמ"א 3/38 מאשרת תוספת נדיבה של זכויות בניה, אך אלו כפופות בחלקן (למשל, תוספת 2.5 קומות) לשיקול דעת הרשויות המקומיות ולתנאים נוספים. אם אין חוזה חתום ובר ביצוע, הערך של זכויות הבניה העתידיות על פי תמ"א 3/38 מופחת משמעותית ולעיתים בטל בשישים. יש לזכור כי שווי השוק של זכויות הבניה על פי תמ"א 3/38 מגולם מן הסתם בשווי דירות אחרות שנמכרו לאחר אישור התמ"א ומשמשות כעסקאות השוואה.

שפע המידע על עסקאות מקרקעין יוביל לאסונות

מבול של מידע כלכלי ומשפטי אודות נכסי מקרקעין ומחיריהם ניחת על הציבור בתקופה האחרונה בזמינות מיידית וברובו בחינם. האם המידע הזה מדויק ומועיל, האם הוא מסתיר בפשטותו ובזמינותו החינמית והמיידית מלכודות לפתאים? לדעת הח"מ חסכון בעלויות התפעול של הטאבו בתוספת רשלנות של גורמים נוספים וליקויים במאגר העסקאות של מס שבח, הופכים חלק גדול מהמידע הצולב (טאבו + עסקאות) לאנכרוניסטי, מביש, חלקי ובעייתי.

רפורמת הבעלות במקרקעי ישראל: מורה נבוכים

החלטה 1185 של מועצת המקרקעין ממיינת את עלות השדרוג מחכירה לבעלות בטאבו לפי שטח ה"מגרש". הבעיה היא שההחלטה בכלל לא מגדירה מה זה "מגרש". ההבדל בין "חלקה" (מונח שלא מוזכר בהחלטה), לבין "מגרש" עלול להיות גורלי לרבבות אזרחים מבולבלים; גם חוכרי קק"ל וחוכרי משנה, כמו גם קיבוצניקים ומושבניקים, עשויים להתאכזב. אחרים יגלו שלפני קבלת הבעלות, בחינם או בחצי חינם, צריך לשלם דמי היוון יקרים או כופר בגין הנחה שקיבלו בעבר. אחרי קבלת הבעלות תירשם הערה בנסח שתקשה על מכירת הנכס לזרים.

ממתינים לטאבו באיחוד וחלוקה

כיצד איחור של שנים בעדכון בטאבו של מיקום חלקות וזהות בעלי הזכויות בהן, לאחר מתן תוקף לתכנית איחוד וחלוקה עם טבלת איזון, מחליש את המעמד הקנייני במגרשים השונים וכיצד מוצע למנוע את הנזק.

פיצויי הפקעה במבחן מכבסת המילים ל"ציפיות לשינוי יעוד"

מה הפיצויים הראויים לחוכר קרקע חקלאית בגין הפקעה? על פי טרמינולוגיה משפטית הזויה ההולכת ומתהדקת לאחרונה, התשובה עשויה, לכאורה, להיות סכום זעום, משהו בין 2,000 $ ל- 5,000 $ לדונם, שתי אצבעות מרעננה. האם קיים "שוק חופשי" בו נסחרות זכויות חכירה באזורי ביקוש ברמות מחיר שכאלו? בוודאי שלא. קיימת רק האשליה. שני שמאים מכריעים דחו לאחרונה את הטרימינולוגיה הזו כשהוכיחו בדרכים שונות שווי שוק גבוה בהרבה לקרקע החקלאית החכורה.